时间：2012年3月31日
地点：中华圣公会教堂（北京佟麟阁路85号,北京墨臣建筑设计事务所）

研讨会主题：
主题一：明确养老产业概念（什么是养老产业？什么是养老地产？）
主题二：养老产业与相关政策探讨
主题三：养老地产的策划与商业模式
主题四：养老项目的建筑设计及国内外案例
主题五：养老产业的运营与管理

主办单位：
《城市•环境•设计》（UED）杂志社
支持单位：
天津大学北京校友会建筑与艺术分会
承办单位：
C&P(喜邦)国际建筑设计公司
赛阳国际＆金龄联合国际集团
北京墨臣建筑设计事务所

研讨会主持：彭礼孝《城市•环境•设计》（UED）杂志社主编、天津大学建筑学院特聘教授

客观的说，目前为止国内的所谓养老产业其噱头大过实际意义，大多数打着养老概念的项目还只是停留在名义上，更多的企业只是将养老产业的概念作为其拿地时的一个筹码，而最后入市的成品与普通住宅项目并无明显区别；另外，真正的养老产业项目与普通商品住宅在开发模式上应有本质的区别，其价值更多的体现在项目后期的服务质量上，而国内的养老产业项目中相当一部分至今依然是以出售为盈利渠道，显然在当前这个时点上，我们大多数的房企在这一领域内仍处于初级探索阶段。当然，站在国内养老产业的大局出发，企业在主观上固然存在认知偏差，但是客观上国内整个养老产业链的不成熟却是这个领域未来发展的最大障碍。在这样的状况背景下，我们应该如何走上养老产业的正确方向？又如何在巨型的养老产业链上，各尽其职？都是此次研讨会我们深入探讨的议题。

2012年3月31日13:30养老产业与建筑设计研讨在中华圣公会教堂举行。本次研讨会由《城市·环境·设计》（UED）杂志社主办,天津大学北京校友会建筑与艺术分会支持,C&P(喜邦)国际建筑设计公司、赛阳国际＆金龄联合国际集团、北京墨臣建筑设计事务所承办。

本次研讨会邀请了政府部门、国内知名的建筑设计师、投资方、运营方、策划方等各领域专家们，以实例个案为出发点，针对我们的此次主题进行深入的探讨交流。

《城市·环境·设计》（UED）杂志社主编、天津大学建筑学院特聘教授彭礼孝主持了此次论坛。中国老龄事业发展基金会副会长台恩普先生，精瑞（中国）不动产研究院张雪舟院长，天津大学北京校友会建筑与艺术分会戴敬升会长分别进行了致辞。

研讨会主持 彭礼孝 《城市•环境•设计》（UED）杂志社主编、天津大学建筑学院特聘教授

中国老龄事业发展基金会副会长台恩普先生致辞

精瑞（中国）不动产研究院张雪舟院长致辞

天津大学北京校友会建筑与艺术分会戴敬升会长致辞

下午的主题演讲，首先是清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春先生。他演讲的题目是《养老地产为何迟迟不能落地》。

清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春先生

陈先生认为养老本质上是一种公共服务产品。作为一个公共服务产品，并不一定是公益。在我们国家现行的政策法规体系下，一方面鼓励民营资本进入养老事业，但是另一方面事实上把整个全社会养老纳入了社会福利体系，它是忽略了市场化养老的公共属性。这是国家政策法规对于现在养老的局限性。所以大家普遍认为一个养老产业可以分为福利型的养老，和商业型市场化的养老。

在十二五期间人口的特点是老龄化、高龄化和空巢化。针对这种现状政府也颁布了相关政策，加大了对福利型养老的机构的支持力度，但是却没有提对商业型养老在政策、法规这方面的支持。目前根据对我国福利性养老机构的调查中得知，养老床位空置率大约有36%，就是有超过三分之一的机构没有人住。这是目前我国福利性养老机构的一个现状。

对于商业型养老产品的住区来讲，根据不同客群定位规模和不同时期，对于投资人和开发商来讲，有不同的介入深度。

第一层是适老化住宅，开发商在初次尝试养老产品的时候，可以把一些普通住宅做适老化的调整，既不影响销售，也不影响房屋的属性，有利于准退休和退休人群购买。
第二层是CCRC-----持续照料退休社区。
第三层是全龄化社区，更加适合中国的文化。

陈先生在最后总结了养老地产为什么迟迟不能落地？分成了三个方面：

第一．无论是政府的导向、政策法规还是老百姓民众的观念，都忽略了市场化商业性养老的一个公共服务属性，回避商业养老可以盈利的问题。
第二．投资商在进行养老投资时无法获得盈利。
第三．运营管理的服务还没有形成行业，无论是团队还是经营风险还是人才问题，都是养老地产发展的一个瓶颈。

第二位进行主题演讲的嘉宾是天津大学建筑学院副院长宋昆教授，他演讲的题目是《以房养老是否可以》。

天津大学建筑学院副院长宋昆教授

宋教授认为以房养老是在所有养老形式中是最可行的，而且成本最低，操作最容易的一个方式，但是这个形式在中国却不可能实行。

首先养老产业本身就是个伪命题。在市场上我们从来没有把养老当过产业，养老是事业，事业不是以盈利为目的，而产业却是以盈利为目的的。所以，这个提法本身就是错误的。

然后，居家养老是养老方式的主体，家庭是主体细胞，而中国是以家庭为主体的国家。在中国传统观念中，在家庭层面已经把养老问题解决了，没有遗留到社会上。现在家庭的模式慢慢崩溃，所以养老问题又在社会上凸现出来。

所以为了既不把养老问题推向社会，又不把这个问题留给子女，以房养老不失为一个很好的办法，这样就涉及到住宅的问题。在中国，我们的土地完全国有化，房产全部私有化，而且我们是世界上私有化最高的一个国家。但是这样问题也就产生了，产权的界定不明确，老百姓、业主和国家产权分不清楚。

老人以房养老，其实就是住宅反抵押贷款或者按揭。老人很多都是有房子的，但是他需要这种养老的服务，所以按揭给银行，给他提供一些费用和服务，当按揭到期了，可能老人基本上生命周期完结了正好持平了。但是谁愿意给老人按揭？因为房地产的升值指的是土地升值，房子是不会升值，升值是一个区位是土地，土地是国家的，升值不是升值房子，所以用逐渐贬值的房子做养老在逻辑上讲不通的。以房养老也只不过是一个不合理的美好愿望。所以为什么不落地？因为初始就是一个伪命题，没法落地。

第三位进行演讲的嘉宾是赛阳国际工程项目管理公司总裁、总建筑师赵晓征女士，她演讲的题目是《养老项目策划及商业模式》。